Salut à vous lecteurs et lectrices !

 

Aujourd’hui on entre un peu plus dans le vif du sujet.
Certains auront du mal avec cette partie même si elle est indispensable. De quoi est ce que je parle ? Les CHIFFRES bien sûr =)

Je ne vous parle pas de formules complexes à vous en tirer les cheveux. Il va s’agir de simples calculs mêlant addition, soustraction, division, et multiplication.

Ça devrait aller non ? =)

Personnellement, lors de la recherche d’un bien, après avoir confirmé l’emplacement, le prix du bien ainsi que le montant des charges de copropriété,  je m’attelle à certains calculs me précisant la situation.

C’est pourquoi je m’attarde sur les valeurs suivantes:
– prix au m²
– mensualité du prêt
– cash-flow brut
– cash-flow net
– rentabilité net avant impôt
– bénéfices annuels

On va voir maintenant comment obtenir ces différentes valeurs via de simples calculs.
Pour ce faire, nous allons prendre un exemple commun à toutes ces variantes, prenons donc un bien sur lequel je travaille en ce moment:
– un appartement annoncé 50 000 €
– surface : 55 m²
– frais de notaire : 4 000 €
– travaux : 5 000 €
– loyer : 600 €/mois
– taxe foncière : 50€/mois
– charges copro: 15 €/mois
– taux du prêt : 2,5%
– intérêt : 1 475 €
– garantie et assurance : 10 620 €
– assurance PNO: 12€/mois

 

LE PRIX AU M²

C’est un affront que je vous fais de vous imposer ce calcul mais au moins on est sûr de tous partir sur la même base =)

Prix au m² = prix du bien / surface du bien
Prix au m² = 50 000 / 55
Prix au m² = 909 €

Vous n’avez plus qu’à comparer ce montant avec le prix moyen du m² de votre ville. Souvenez-vous qu’il faut privilégier un prix au m² de 10% en dessous du prix du marché. Dans mon cas on se trouve environ à 10% sous le prix moyen de ma ville.
Premier voyant au vert =)

 

LA MENSUALITÉ

C’est ce que la banque vous réclamera de mois en mois pour rembourser votre prêt

Mensualité = montant réel emprunté / durée du prêt en mois
Mensualité = (prix du bien + frais de notaire + travaux + intérêt + garantie et assurance) / (20 ans donc 240 mois)
Mensualité = (50 000 + 4 000 + 5 000 + 1 475 + 10 620) / 240
Mensualité = 71 095 / 240
Mensualité = 296 €

Pour ceux qui ne veulent pas se casser la tête avec ce calcul, certains sites d’enseignes bancaires fournissent gratuitement un simulateur de prêt.
Vous y entrez simplement les données de bases et le calcul est fait pour vous.
Mais je vous invite tout de même à le faire une seule fois par vous-même, on comprend mieux ce qu’on fait ainsi.

 

LE CASH-FLOW BRUT

Il s’agit de la somme qui vous reste en poche une fois le loyer perçu et la mensualité réglée. Le calcul que la banque fait est très simple et répond à la règle des 70%.

Cash-flow banque = (loyer x 70%) – mensualité
Cash-flow banque = (600 x 0.7) – 296
Cash-flow banque = 124 €

Concrètement pourquoi seulement 70% des loyers ne sont pris en compte ?
C’est très simple, la banque considère que les 30% restants et non pris en compte vous serviront à réglé vos différentes charges et taxes (charges de copro, taxe foncière…). Ici la valeur est bien positive, la banque est contente, deuxième feu au vert 😉

 

CASH-FLOW NET

Mais ce cash-flow banque ne reflète pas toujours la réalité. Pour le calcul du vrai cash-flow net (avant impôt), nous allons prendre les vraies valeurs de nos charges.

Cash-flow net = loyer – (mensualité + charges copro + taxe foncière + assurance PNO)
Cash-flow net = 600 – (296 + 15 + 50 + 12)
Cash-flow net = 227 €

Wow ! Finalement on a quasiment le double de bénéfice que ce qui était prévu par les calculs de la banque ?
Oui et non.
Oui le montant réel est bien supérieur à celui prévu par la banque mais n’oubliez pas que la case IMPOT fera son apparition tôt ou tard.
Histoire de ne pas vous faire un article de 420 pages , nous établirons les différentes fiscalités existantes lors d’un prochain article.
Bref, ce montant de 227€ net avant impôt est tout de même satisfaisant, ce qui nous amène un troisième feu vert =).

 

LA RENTABILITÉ

Vous pouvez avoir à faire à la rentabilité brute (inutile), net avant impôt (déjà plus concrète) et la rentabilité net net (après impôt donc votre réel bénéfice en poche).
Personnellement je ne m’attarde pas spécialement sur cette valeur, elle fait simplement partie d’un tout mais il faut savoir qu’elle définit la capacité du bien en question à générer du bénéfice.

Rentabilité net avant impôt = ((loyer annuel – taxe foncière – charges copro – assurance PNO) / montant réel emprunté) x 100
Rentabilité net avant impôt = ((7 200 – 600 – 180 – 144) / 71 095) x 100
Rentabilité net avant impôt = 8,83 %

Ici vous aurez compris que plus cette valeur est faible, moins vous gagnerez d’argent.
Même en étant à quasiment 9% de renta (ce qui n’est pas exceptionnel), n’oubliez pas que les impôts viendront prendre leur part ensuite. Ce qui nous amènera très certainement sous la barre des 6%. D’où l’intérêt de bien choisir sa fiscalité.

 

LES BÉNÉFICES ANNUELS

Pour finir, en tant qu’investisseur éclairé je vous invite à faire vos prévisions sur les premières années de vie du bien. Personnellement, je fais mes prévisions sur les 5 premières années afin d’être sûr du chemin que j’entame.
Comme pour les derniers calculs, nous nous arrêtons à la valeur avant impôt. Voyons donc quel sera le bénéfice après un an d’activité sur ce bien.

Bénéfices sur un an = loyer annuel – (mensualités + taxe foncière + charges copro + assurance PNO)
Bénéfices sur un an = 7 200 – (3 552 + 600 + 180 + 144)
Bénéfices sur un an = 2 724 €

Bien que ce montant n’est pas encore été dégrevé des impôts, plusieurs moyens sont à notre disposition afin de le faire varier à la hausse.

 

Nous commençons à entrer dans la technicité et si la moindre question vous venait à l’esprit pour mieux comprendre ces différentes valeurs, n’hésitez surtout pas à
me la poser dans les commentaires.
Et surtout, faites-moi signe si vous pensez à un autre critère de sélection selon vous =)

A très vite.

Abdel

 

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Catégories : Les infos pures

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