Bonjour à tous =)

Dans le cas où vous souhaiteriez proposé un bien à la location en y incluant les meubles, vous l’aurez compris, vous feriez alors de la location meublée.
Celle-ci engendre quelques conséquences au niveau fiscal et donc indéniablement au niveau de votre portefeuille.
Elle porte donc son propre nom et se nomme la Location Meublée Non Professionnelle.

LES CONDITIONS

1- Acquérir votre bien en nom propre
En effet, comme son nom l’indique, il s’agit d’un statut « non professionnel ». C’est pourquoi, vous ne pouvez l’obtenir qu’en ayant acheté votre appartement strictement en nom propre. Vous pouvez très bien l’avoir acquis avec votre conjoint(e), mais absolument pas via une société telle qu’une SCI, SAS, SARL ou autre.

2- Le plafond des loyers
Il ne s’agit en aucun cas de réglementer le loyer mensuel que vous demanderez à vos locataires. Le fisc se penchera simplement sur le montant annuel que vos loyers vous apporteront. Ainsi, il a été voté un montant maximal de 23 000€ à l’année.

3- Le pourcentage des revenus du foyer fiscal
Seconde condition: les revenus issus de vos locataires (donc les loyers perçus), ne doivent pas excéder la moitié des revenus du foyer fiscal.

4- Déclarer votre activité
Inutile de s’y prendre des mois à l’avance, attendez simplement la signature de l’acte de vente définitif. Dès lors, vous aurez 2 semaines pour remplir et envoyer un formulaire P0i (cerfa n°11921*04) disponible à cette adresse.
Une fois rempli, il vous suffit de l’adresser au greffe du tribunal de commerce de la ville où se situe le bien exploité.
Vous recevrez ensuite sous quelques semaines votre numéro SIRET. Vous êtes alors officiellement un loueur meublé non professionnel. CHAMPAGNE !

LA FISCALITÉ 

En exploitant votre bien sous le statut LMNP, les revenus que vous en tirerez sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils sont donc à déclarer séparément de vos revenus fonciers et/ou de vos salaires. Plus exactement, il vous faudra dûment remplir le formulaire 2042 C PRO (cerfa n°11222*20) disponible à cette adresse.
De plus, le régime des BIC vous offre la possibilité de choisir entre deux « sous-régimes » différents.

1- Le régime Micro-BIC
Celui-ci vous est octroyé d’office dans le cas où vous remplissez les conditions citées plus haut et sans demande de votre part.
L’intérêt de ce régime fiscal réside dans l’abattement de 50% réalisé sur votre revenu imposable.
Par exemple, pour un loyer annuel de 6 000€, vous ne paierez d’impôt seulement sur la moitié, donc sur un montant de 3 000€. Nous verrons par la suite comment ce montant est-il taxé.
Toutefois, en contre-partie de cet abattement, aucune charge n’est déductible. En fait, ces 50% d’abattement correspondent justement à ce qu’estime le fisc comme étant vos charges.

2- Le régime Réel
L’application de ce régime est à demander clairement au service des impôts. Dans le cas où vous auriez opté en premier lieu pour le régime micro-BIC,  pas de panique, vous avez jusqu’au 1er Février pour faire votre demande afin que le nouveau régime choisi soit pris en compte pour votre déclaration en fin d’année.
Comme son nom l’indique, vous allez alors pouvoir déduire bon nombre de charges réelles. C’est à dire l’ensemble des charges que vous avez été amené à régler durant l’année pour le maintien en location de votre bien. Il s’agit principalement de la taxe foncière, les frais de notaire liés à l’acquisition, les travaux s’il y en a eu, et plusieurs autres charges. Mais là où la différence se creuse avec le régime micro, c’est la capacité de déduire l’amortissement du bien ainsi que celui de vos meubles.
(voir plus bas pour la définition de l’amortissement).
Ceci étant, aucun abattement ne sera appliqué, mais sachez tout de même que dans bien des cas, le montant total des charges réelles dépasse les 50% que vous auriez obtenu avec le régime micro.
A vous de faire vos calculs =)

CE QU’IL FAUT SAVOIR

1- L’amortissement
C’est une valeur comptable qui prend en compte le fait que votre bien ainsi que vos meubles, perdent de la valeur au fil du temps. Pour faire simple, pour un bien d’une valeur de 100 000€, s’il est amorti sur 30 ans, chaque année vous pourrez déduire 
100 000 / 30 = 3 333€.
Il existe en fait des tableaux de valeurs qu’un comptable maîtriserait mieux que quiconque. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un expert-comptable afin de ne faire aucune erreur dans votre déclaration.

2- La plus-value
Encore un des points forts du statut de LMNP, c’est le fait d’être soumis aux plus-values des particuliers lors de la revente d’un bien détenu sous le statut de loueur meublé non professionnel.
En effet, ici vous n’aurez pas besoin de ré-intégrer les amortissement déduits comme ce serait le cas pour une société. Votre plus-value est alors « réelle », c’est à dire le prix de vente auquel on soustrait le prix d’achat.
Cette plus-value sera ensuite taxée à hauteur de 36,2%.
Toutefois, il existe des cas d’exonération d’impôt sur cette plus-value. Pour en savoir plus, je vous invite  à lire cet article Comment être exonéré d’impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire ?

3-  Le déficit
Dans le cas où vous opteriez pour le régime réel, si vos charges se trouvent être supérieures au total des loyers engendrés durant l’année, vous vous trouvez alors « techniquement » en déficit. N’ayez aucune crainte, vous ne perdez pas d’argent.
Bien au contraire, vous en gagnez !
En effet, le fait de se trouver en déficit amène virtuellement vos revenus issus des locations, à ZÉRO.
Bonne nouvelle, vous n’aurez alors pas à payer d’impôts cette année là.
C’est d’ailleurs en cela que réside le pouvoir de l’immobilier locatif =)
Petit bonus, ce déficit est reportable sur les 10 années suivantes.

4- Les impôts sur vos revenus BIC
Tout d’abord, une taxe de 17,2% est appliquée sur vos bénéfices net issus de vos locations meublées. Ce pourcentage correspond aux prélèvements sociaux (anciennement fixés à 15,5%).
Ensuite, la totalité de vos bénéfices net issus de vos locations meublées sont ajoutés à vos autre revenus (salaire, revenu foncier, etc) pour finalement être taxés selon le barème progressif. C’est à dire selon votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition).

Vous voilà fin prêt à investir en LMNP. J’espère avoir été le plus clair et complet possible. Malgré tout, dans le cas où des questions vous passeraient par la tête, n’hésitez pas à me la poser dans les commentaires et j’y répondrais avec plaisir.

A très vite =)

Abdel

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Catégories : Les infos pures

2 commentaires

Marie-Christine MARTINEZ · 10 mars 2019 à 17 h 12 min

Merci, Abdel, tes articles sont vraiment très clairs et précis !

    Abdel · 10 mars 2019 à 17 h 37 min

    C’est avec grand plaisir ! =)
    Merci à toi pour ton retour.

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