Salut tout le monde =)

 

En tant qu’investisseur immobilier ou futur investisseur, l’une des plus grandes crainte est l’impayé. Et oui, vous avez tout de même un prêt à payer mensuellement.
Une catastrophe est vite arrivée dans le cas où ce prêt ne serait pas réglé en temps et en heure à votre banque.
Alors je vous propose de suivre les étapes légales à suivre dans le cas où un de vos locataires « oublierait » de vous payer.

 

 

ETAPE 1: UN LOYER MANQUANT

Disons que vos loyers sont habituellement versés le 5 du mois puisqu’il est mentionné ainsi dans le bail.
Nous sommes le 8 et toujours rien. Hum…?
Ne perdez pas de temps, contactez de suite votre locataire histoire d’en savoir plus.
Pour cela, utilisez tous les moyens et coordonnées que vous avez à disposition, quitte à vous déplacer sur place.
Votre vie, comme celle de votre locataire est faite de haut et de bas.
Alors tentez toujours en premier lieu, une approche amicale et conciliatrice.
Dans la plupart des cas, la situation finira par se résoudre d’elle-même en quelques petits jours.

Malgré tout, si votre interlocuteur vous parait évasif ou pire ne répond même pas à vos demandes (coups de fils, déplacement à l’adresse du bien, etc.), laissez passer
48 heures supplémentaires.
Sans nouvelle de votre locataire à ce moment, l’assistance d’un huissier risque d’être nécessaire.

 

 

ETAPE 2 : LE COMMANDEMENT DE PAYER

La décision est prise, vous faites appel à un huissier pour entamer les démarches nécessaires.
Vous devez alors lui fournir le bail ainsi qu’un récapitulatif des sommes dues à ce moment précis.
L’huissier rédigera alors un commandement de payer les loyers et charges antérieures.
Ce commandement correspond en réalité à un « avertissement » et se base sur la clause résolutoire présente dans le bail.
Celle-ci, engage en effet, le locataire à régler tout loyer ainsi que ses charges en temps et en heure comme indiqué précisément dans le contrat de bail.

Votre locataire aura désormais 2 mois pour régler la TOTALITÉ de la somme due.
Si dans les 2 mois, l’entièreté de la somme manquante n’est pas versée, le bail est alors immédiatement résilié entre les deux parties (vous et votre locataire).

 

Remarque:
Si les sommes manquantes sont finalement réglées à la dernière minute, disons après 1 mois et 28 jours, vous pouvez considérer que votre locataire n’aura pas de deuxième chance. Au prochain impayé, le bail sera immédiatement résilié.
Ceci dans le cas où vous auriez fais appel à un huissier qui garderait toutes traces de vos démarches bien évidemment.

 

 

ETAPE 3 : L’ASSIGNATION

Malgré le délai de 2 mois laissé au locataire, aucune somme n’a été perçue ou en tout cas, pas en totalité. Peu importe, cela revient au même selon la définition de l’impayé.

Il vous revient alors la tâche de prévenir l’huissier de justice qui s’occupe de votre dossier. Celui-ci va tout d’abord prévenir le préfet de l’action qui va être menée.
En effet, une date d’audience au tribunal sera demandée. Elle interviendra dans un minimum de 2 mois après la réception de la convocation pour assignation au tribunal.

 

Remarque:
La convocation étant envoyé en recommandé, si le locataire décide de ne pas récupérer le courrier (ce qui est facilement possible), faites alors appel à votre huissier.
Il se déplacera en personne pour prévenir et fournir l’assignation à votre locataire.
Peu importe s’il est présent ou non, la date de déplacement fait foi pour la prise en compte des délais.

 

ETAPE 4 : AU TRIBUNAL

Il aura finalement fallu en arriver là. Ce jour reste malgré tout une formalité puisque souvenez-vous, le bail est résilié depuis le premier délai de 2 mois autorisé à votre locataire.
Vous aurez la possibilité d’engager un avocat pour cette démarche, mais dans la plupart des cas, le dossier est plutôt flagrant.
Cela fait tout de même plusieurs longs mois que le locataire en place ne paye pas son loyer et ne fait aucun effort pour remédier à la situation. Il est clairement en tort.

Il vous incombe alors de demander expressément:
– l’expulsion de la personne ainsi que de tout occupant de son chef
– que la personne soit condamnée au paiement (loyers, charges, frais d’huissier)
– que la caution soit condamnée (le locataire ne la récupérera pas)
– que la décision soit exécutoire (immédiatement applicable)

 

Le tribunal prend alors la décision de condamner la personne à quitter les lieux. Elle vous transmet pour cela un document que vous devrez fournir à votre huissier de justice.
Celui-ci, le transmettra alors au locataire qui aura un délai d’un mois pour le contester et un de 2 mois pour effectivement quitter les lieux.

 

ETAPE 5 : LA RECUPERATION DU BIEN

 

1- Si le locataire n’est plus présent:
Vous vous en êtes rendu compte par vous même grâce au voisinage ou bien le locataire vous l’a confirmé lui-même.
Prévenez alors dans les plus brefs délais l’huissier de justice qui se déplacera pour vérifier par lui-même. Il procédera enfin à la reprise du logement tant espérée.

 

2- Si le locataire est toujours présent:
Après le délai de 2 mois accordé par le tribunal pour quitter les lieux, le locataire campe sur ses positions et est toujours présent.
L’huissier de justice se déplace en personne et bien souvent accompagné des forces de l’ordre afin de procéder à l’expulsion des occupants.

 

 

QUELQUES POINTS IMPORTANTS

 

La trêve hivernale:
Il s’agit de la période du 1er Novembre au 31 Mars qui empêche l’expulsion de tout occupant d’habitation.
Attention, durant cette période, seulement l’expulsion est impossible, les délais de procédure, eux, peuvent continuer à s’appliquer.

 

Les frais:
Ils sont très variables selon le temps de la procédure d’expulsion. A savoir que le plus gros des frais correspondra aux déplacements physiques de l’huissier s’il y a eu lieu.
Ceci étant, comptez environ 1 200€ pour une procédure « moyenne ».

 

L’assistance juridique:
Vous ne le savez sûrement même pas, mais vous avez très certainement souscrit à une assistance juridique dans une de vos assurances.
Cette assistance – selon certaines modalités – s’occupera de toute la démarche à votre place. Ainsi, vous vous éviterez bon nombre de déplacements et d’angoisse.
Renseignez-vous.

 

Le bail notarié:
Il s’agit du même bail de location habituellement utilisé, mais dont les signatures se feront au sein du cabinet d’un notaire.
Le bail ayant alors le caractère notarié, il accélérera la procédure de récupération des sommes dues. En effet, l’huissier aura alors la possibilité de saisir directement les sommes manquantes sur les comptes bancaires du responsable des impayés.
Attention, la procédure d’expulsion, elle, ne sera en aucun cas raccourcie.

 

 

 

Pour finir, inutile de penser constamment à ces impayés. Si cela doit arriver, ça arrivera. Ceux-ci ne représente qu’un faible pourcentage de 5% de la totalité des locations. Alors concentrez-vous plutôt sur le choix de votre locataire.
C’est cette étape qui est déterminante pour la pérennité de votre projet !

 

Enfin, je tenais à vous signaler que les informations regroupées dans cet article proviennent de l’interview de Claire Michel, une ancienne clerc d’huissier de justice interviewé par Yann Darwin.
Retrouvez l’interview ici ainsi que le blog de Claire juste ici.

 

 

Si vous avez la moindre interrogation, n’hésitez pas à me la poser dans les commentaires.

 

A très vite =)

Abdel

 

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