Salut tout le monde =)

 

Aujourd’hui on va parler d’une des stratégies les plus rentables. Cette stratégie consiste grossièrement à mutualiser un espace et y concentrer plusieurs locataires.
De quoi je parle ? De la colocation bien entendu.
Mais vous vous doutez bien qu’il existe certaines règles à respecter dans ce cadre précis d’exploitation immobilière. Voyons-les en détail tout de suite.

 

 

Le bien en lui-même

 

La taille des chambres
Bon, vous serez d’accord pour dire que vous n’allez tout de même pas créer une colocation dans un studio de 15m² n’est-ce pas ?
C’est simple, pour tout bien proposé à la location, la loi est claire, chaque chambre doit mesurée un minimum de 9m². Et ce, qu’il s’agisse d’une colocation ou tout autre mode d’exploitation.
Toutefois, afin d’offrir un minimum de confort à vos locataires, un espace de 12m² est recommandé. Vous pourrez ainsi plus facilement y placer, un lit 2 places, un bureau, et une armoire. Bien entendu, ce n’est pas un chiffre exacte à appliquer à la lettre. Tentez simplement d’offrir un maximum d’espace à chaque colocataire (dans la mesure du possible). Leur chambre sera leur seule et unique partie privée.

 

Le nombre de chambre
Ah voilà quelque chose de simple ! Il n’y a aucune limite de chambre à proprement parlé. Si vous détenez un logement de 200m² par exemple, absolument rien ne vous empêche de créer une dizaine de chambre. Toutefois, il ne tient qu’à vous de rester en adéquation avec le reste de l’appartement ou de la maison.
C’est à dire que pour 10 chambres proposées dans une même colocation, vous vous doutez bien qu’une seule salle de bain ne sera pas suffisante.
Retenez simplement le chiffre d’une salle de bain pour 3 ou 4 colocataires.
De même, les autres espaces communs tels que le salon et la cuisine doivent pouvoir accueillir la totalité des colocataires. Effectivement, ça n’arrivera pas tous les jours, mais ça reste dans la logique de la colocation en elle-même.

 

La surface du bien
Encore une fois, aucun chiffre exact ne pourrait être appliqué, nous parlons simplement de valeurs conseillées. Ainsi, comptez un minimum de 50m² pour une colocation à deux individus. Ensuite, vous pouvez ajouter un colocataire tous les 15 ou 20 nouveaux mètres carrés.
Toutefois, n’oubliez pas qu’à partir d’un quatrième ou cinquième colocataire, une seconde salle de bain sera nécessaire. Donc le bien devra être encore plus grand.

 

Le bien idéal
Ah on va enfin parler rentabilité !
Vous êtes un investisseur donc votre but premier est de générer du cashflow. La colocation s’y prête merveilleusement bien.
En effet, vous allez chercher un bien de la superficie qui est en adéquation avec le nombre de colocataires espérés. Dans l’idéal, un bien dans lequel tout serait à refaire est le meilleur cas possible. Vous pourrez ainsi négocier une grosse réduction du prix d’achat. Vous feriez ensuite des travaux de rénovation qui apporteront un gros plus au bien. Ainsi, lors des premières visites, simplement le fait d’être le premier à y habiter, suffirait à vous octroyer des locataires. L’effet « tout beau, tout neuf » reste infaillible dans le domaine de la location immobilière.
Bon, tout dépend de votre ville, mais je suis persuadé qu’un loyer par chambre légèrement au dessus du marché, ne suffira pas à éloigner vos prétendus locataires.
A vous le cashflow 😉

 

 

La paperasse indispensable

 

Le bail
Ici, le choix vous est « permis ». En effet, deux types de baux sont à votre disposition.
Le bail individuel pour lequel chaque colocataire aura donc un unique contrat à son nom et donc son loyer personnel à régler (en fonction de sa chambre). Mais attention, dans ce cas précis, la réglementation est stricte. La chambre louée doit faire un minimum de 14m² et l’ensemble de l’appartement doit mesurer au moins 33m².
Pourquoi ces chiffres ? C’est comme ça et puis c’est tout ^^
Ensuite il existe le bail commun. Celui-ci réunit l’ensemble des colocataires au sein d’un seul et unique contrat. Le loyer total doit donc être réglé en une seule et unique fois (de préférence). Il incombe donc aux colocataires de décider entre eux des modalités de paiement. En général, un colocataire paye tous les mois et le second lui verse directement sa quote-part.

 

La clause de solidarité
Grâce à cette clause clairement stipulée dans le bail, le propriétaire a le droit de se tourner vers n’importe lequel des colocataires (ou son garant) pour obtenir le paiement de l’ensemble du loyer. Il revient alors au colocataire « défaillant » de régler les sommes dues à son ou ses colocataires.
Cette clause n’est pas obligatoirement insérée dans le bail, il vous revient la décision ou non de l’y ajouter. Toutefois, celle-ci apporte une garantie supplémentaire de toujours (on l’espère) recevoir ses loyers en temps et en heure.

 

Le dépôt de garantie
Celui-ci est versé à la signature du bail et correspond au maximum à un montant égal à deux loyers hors charges.
Comme pour le règlement du loyer mensuel, vous pouvez demander (et je vous le recommande) à ne recevoir qu’un seul et unique versement. Les colocataires se mettront alors d’accord entre eux pour se rembourser mutuellement leur quote-part.

Ainsi, en tant que propriétaire des lieux, vous n‘êtes pas obligé de restituer la quote-part du dépôt de garantie au colocataire qui part seul en cours de bail. C’est alors au locataire sortant de s’arranger avec ses anciens colocataires ou éventuellement un nouveau locataire entrant à sa place.
Il ne s’agit en aucun cas d’escroquer vos locataires mais simplement de vous assurer un dépôt de garantie complet au départ de TOUS les locataires. Sait-on jamais, si des réparations seraient nécessaires.

 

La taxe habitation
Vous le savez, celle-ci est réclamée chaque année à tout habitant français.
En tant que propriétaire des lieux et, ayant des locataires en place au 1er Janvier de l’année considérée, vous n’avez en aucun cas la charge de cette taxe.
Un des colocataires recevra donc la taxe d’habitation à son nom et devra alors s’arranger avec ses colocataires pour la régler en temps et en heure. De plus, il existe des cas d’exonération en tant qu’étudiant, ne vous embêtez donc pas avec ceci.

 

 

Vous voilà armé pour entamer votre première colocation. Je ne peux alors que vous souhaiter bonne chance, et que les loyers coulent à flot !

 

Bien entendu, bon nombre de questions doivent vous trotter en tête, n’hésitez alors surtout pas à me la poser dans les commentaires.

 

A très vite =)

Abdel 

 

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Catégories : Les infos pures

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