Hello tout le monde !

Outre le fait de choisir un bien sous le prix du marché, de l’exploiter selon la stratégie adéquate ou autre, c’est le choix de la fiscalité qui fera de vous un investisseur confirmé.
Pour vous illustrer l’importance de la fiscalité dans notre domaine de prédilection, je vous expose ici un exemple tout simple.

Prenons le cas de Monsieur ou Madame X (pas de jaloux). Cette personne a un salaire mensuel de 1 500 € net que l’on peut traduire par 18 000 € net par an.

Monsieur ou Madame X entend parler du fait que l’on puisse acheter un appartement et le faire louer ensuite. Ni une ni deux, ses recherches aboutissent à l’acquisition d’un appartement au prix de 50 000 € et dans lequel 5 000 € de travaux sont nécessaires pour rafraîchir l’ensemble. Il ou Elle décide de le mettre à la location contre un loyer de 400 € mensuels soit 4 800 € à l’année.

A partir de ces chiffres tout à fait logiques et que vous pourrez être amené à voir durant votre vie d’investisseur, voyons comment la fiscalité influence le résultat final.

Il s’agit ici d’un achat en « nom propre » et non par le biais d’une société ou d’un statut juridique particulier. L’appartement lui appartient  donc pleinement comme lorsque l’on achète sa résidence principale. Dans son cas, c’est donc une résidence secondaire.

En achetant en nom propre Monsieur ou Madame X a 2 choix disctincts vis à vis de la fiscalité:
– le régime micro foncier
– le régime réel

Le régime micro foncier

Celui-ci est donné par défaut dans le cas où Monsieur ou Madame X ne fait aucune demande et/ou ses loyers perçus (= revenus fonciers) ne dépassent pas  la somme de 15 000 € à l’année (soit un loyer mensuel d’environ 1 250€).
L’Etat étant de bonne foi, il lui accorde un abattement forfaitaire de 30% sur ses revenus fonciers. C’est à dire que l’on retire virtuellement 30% de la totalité des loyers perçus durant l’année et Il ou Elle ne payera des impôts seulement  sur les 70% restants au lieu des 100%. Génial hein ?

Comment l’impôt de Monsieur ou Madame X est alors calculé ?
Base imposable = Revenus fonciers (RF) – 30%
Base imposable = 4 800 – 30%
Base imposable = 3 360 €

Une première taxe est prélevée: la CSG/CRDS:
CSG/CRDS = Base imposable x 17,2%
CSG/CRDS = 3 360 x 17,2%
CSG/CRDS = 577,92 €

De plus, la base imposable est ajoutée au revenu salarial ce qui nous amène à:
Revenus globaux = Revenus salariale + Revenus foncier (après abattement)
Revenu globaux = 18 000 + 3 360
Revenus globaux = 21 360 €

Ensuite on applique la TMI (tranche marginale d’imposition) de Monsieur ou Madame X sur ce montant pour connaître son impôt:
(je vous laisse aller taper TMI sur Google pour comprendre comment cela fonctionne)
Impôt = Revenus globaux x TMI
Impôt = (21 360 – 9807) x 14%
Impôt = 11 553 x 14%
Impôt = 1 617,42 €

Monsieur ou Madame X payera donc 577,92 € de taxe et 1 617,42 € d’impôt sur le revenu, soit un total de 2 195,34 € cette année.

Le régime réel

Celui-ci s’applique sur demande et/ou lorsque les loyers annuels dépassent 15 000€. Ce choix de formule est applicable sur l’ensemble des biens en location si Monsieur ou Madame X en détient plusieurs et reste effectif durant 3 années consécutives. Ici, aucun abattement n’est exercé MAIS comme son nom l’indique, Il ou Elle va pouvoir déduire de ses loyers perçus, les charges RÉELLES qui ont été réglées pour la vie du bien. C’est à dire les travaux, les intérêts d’emprunts, la taxe foncière et quelques autres encore.

Voyons maintenant le montant de l’impôt de Monsieur ou Madame X dans ce cas:
Base imposable = Revenus fonciers (RF) – charges réelles (travaux, etc.)
Base imposable = 4 800 – 5 000 – … Ah.. bah en fait c’est négatif =/
Disons que nous arrivons à une base imposable de -2 000€ en prenant en compte la totalité des charges réelles.
(Ces 2 000 € correspondent d’ailleurs à ce qu’on appelle un « déficit foncier« )

Et bien pour le moment Monsieur ou Madame X est sûr de ne pas payer d’impôt sur les revenus foncier perçus puisque ceux-ci sont « virtuellement » inférieur à 0 donc nul.
De plus, ici aussi un prélèvement de la CSG/CRDS à 17,2% devrait avoir lieu. Or, comme pour l’impôt sur le revenu, la CSG/CRDS est à zéro puisque la base imposable est à zéro.
Et on sait tous que x% de 0 = 0 !

Attendez ce n’est pas fini, vous allez aimer la suite 😉
Devinez quoi ? Ces 2 000 € de « déficit foncier » peuvent être déduits du revenu salarial de Monsieur ou Madame X ! Oui oui !

Ainsi Il ou Elle obtient un revenu global de:
Revenu global = Revenu salariale + revenus fonciers
Revenu global = 18 000 + (- 2000)
Revenu global = 16 000 €

En appliquant maintenant la TMI de Monsieur ou Madame X nous obtenons :
Impôt = Revenu global x TMI
Impôt = (16 000 – 9807) x 14%
Impôt = 6 193 x 14%
Impôt = 867,02 €

Il ou Elle ne payera donc plus que 867,02 € d’impôt cette année.

Pour information, ce cher Monsieur X ou cette chère Madame X payait 1 147€ d’impôt avant d’investir dans l’immobilier. Vous pouvez désormais vous rendre compte du pouvoir que nous détenons en choisissant nous-même la fiscalité qui nous incombe.

J’ai bien évidemment réduit quelques calculs à leur forme la plus basique afin d’être le plus clair possible, mais appliquez ces calculs à votre situation et vous verrez par vous-même la magie de l’immobilier !

Pour finir, j’ai envie de vous dire une chose: il existe d’autre régime par lesquels vous serez amené à ne payer AUCUN impôt ! Oui oui je vous le jure. Nous verrons ça dans un prochain article c’est promis !

En attendant, tout ceci est sûrement nouveau pour vous alors n’hésitez pas à me poser vos questions dans les commentaires =)

A très vite !

Abdel

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Catégories : Les infos pures

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