Bonjour à tous =)

Voici la suite et fin de nos articles dédiés à la SCI.
Ici, vous allez découvrir la fiscalité type de ce genre de société.
Des chiffres encore des chiffres ! Oui, mais n’oubliez pas que ce sont ces chiffres qui « décident » 😉

J’ai synthétisé l’ensemble des informations à retenir sur la fiscalité d’une SCI.
En créant ce genre de société, vous aurez le choix entre 2 types de fiscalité.
Vous serez alors imposé à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés).

Retrouvez le détail de ces différents régimes dans le tableau suivant:

 
IR
IS
Imposition de la société
La société n'est pas taxée.
La société est taxée selon:

Si bénéfice net < 38 120€

Bénéfice net x 15%


Et pour la part > 38 120€

Montant x 33,3%

Imposition de l'associé
Les associés sont taxés même si aucun dividende n'est versé selon:

(% parts détenues x bénéfice net) x TMI

Les associés se versant des dividendes sont taxés selon:

Dividende x TMI x 17,2%

(après abattement de 40%)

ou bien

Dividende x 30%

(= Flat taxe)
Charges déductibles
Taxe foncière, charges copro, frais de gérance, assurances, etc.
Comme à l'IR avec en plus l'amortissement du bien.
Déficit foncier
D'abord imputé sur les loyers, puis le reliquat peut être imputé sur les revenus globaux de chaque associé dans la limite de

10 700€

Uniquement imputé sur les loyers.
Plus-value
Chaque associé est taxé selon:

(% parts détenues x Plus-value) x 36,2%

La société est taxée selon:

Plus-value < 38 120€

Plus-value x 15%


Et pour la part > 38 120€

Montant x 33,3%

TVA
Impossible
Sur option
Autres
Au cours de la vie de la SCI, vous pouvez choisir d'opter pour l'imposition à l'IS.
Une fois l'imposition à l'IS choisie, aucun retour vers l'imposition à l'IR n'est possible.

Ensuite, et parce que l’on comprend toujours mieux en appliquant par soi même, je vous conseille de suivre et d’appliquer les calculs suivants et d’en changer les montants initiaux.
Pourquoi pas prendre le cas d’un bien que vous avez dans le collimateur ainsi que votre situation personnelle ?

Pour ma part je vais partir sur les chiffres suivants:
– salaire associé 1 et 2: 1500€ net / mois soit 18 000€ net / an
– TMI: 14%
– parts détenues par les associés: 50%/50%
– prix du bien: 50 000€
– frais de notaire: 4 000€
– travaux: 15 000€
– loyer: 600€/mois soit 7 200€/an
– taxe foncière: 40€/mois
– charge copro: 40€/mois
– amortissement du bien: 2 000€/an
– mensualité du prêt: 350€/mois

Première année dans le cas d’une SCI à l’IR

calcul du résultat net imposable:
résultat net imposable= loyers annuels – charges déductibles
résultat net imposable= loyers annules – (travaux + frais notaire + autres)
résultat net imposable= 7 200 – (15 000 + 4 000 + 1 000)
résultat net imposable= 7 200 – 20 000
résultat net imposable= – 12 800 €

Hop, pour commencer votre exploitation ne vous fera pas payer d’impôt puisque vos revenus locatifs sont fictivement amené à 0 (négatif).
La SCI étant à l’IR, vous avez la possibilité de reporter ce déficit de 12 800 € sur vos propres revenus globaux personnels (selon certaines conditions). C’est à dire sur l’ensemble de vos revenus issus de vos salaires en tant que salarié.

N’oubliez pas que vous avez un associé et que vous détenez 50% des parts de la société, donc 50% de ce déficit de 12 800€, soit 6 400€.

calcul de votre impôt:
votre impôt = revenus globaux x TMI
votre impôt = (18 000 – 6 400) x TMI
votre impôt = 11 600 x TMI
votre impôt = (11 600 – 9807) x TMI  (ici 9807 est issu du système de la TMI)
votre impôt = 1 793 x 14%
votre impôt = 251,02 €

A savoir que sans l’application de ce déficit de 6 400€, vous auriez payé un impôt de:
votre impôt sans déficit = (18 000 – 9807) x 14%
votre impôt sans déficit = 1 147,02 € !!!

Ok, donc vous payé 896€ d’impôt en moins mais qu’est ce que votre bien vous a fait gagné cette première année ?

calcul de vos bénéfices personnels :
bénéfices perso = loyers – charges
bénéfices perso = loyers annuels – ((prêt + taxe foncière + charge copro)x12)
bénéfices perso = 7 200 – ((350 + 40 + 40)x12)
bénéfices perso = 7 200 – 5 160
bénéfices perso = 2 040
bénéfices perso = 2 040 / 2 (car vous détenez seulement 50% des parts)
bénéfices perso = 1 020 €

Au final, au sein d’une SCI à l’IR, votre bien vous aura permis d’économiser 896€ d’impôt et vous aura apporter la somme de 1 020€. Le tout, sur la première année d’exploitation du bien.
Attention dès la deuxième année, les choses risquent de se gâter pour vous puisque cette fois-ci vous n’aurez pas autant de charges à déduire. En effet, il n’y aura plus ni de frais de notaire, ni de travaux.
Attendez-vous donc à payer beaucoup plus d’impôt ! (Je vous laisse faire les calculs par vous même pour vous en rendre compte)

Première année dans le cas d’une SCI à l’IS

calcul du résultat net imposable:
résultat net imposable = loyer annuel – charges déductible
résultat net imposable = loyer annuel – (travaux + frais notaire + autres + amortissement)
résultat net imposable = 7 200 – (15 000 + 4 000 + 1 000 + 2 000)
résultat net imposable = 7 200 – 22 000
résultat net imposable = – 14 800 €

Ici non plus, pas d’impôt (pour la société en tout cas). En effet vos revenus sont fictivement amenés à zéro puisque vous êtes en « déficit« .
Les 14 800 € restant ne sont pas déductibles de vos revenus globaux personnels mais peuvent être reportés sur la seconde année d’exploitation. Ainsi vous savez déjà que la seconde année non plus, la société ne paiera pas d’impôt puisque, encore une fois vous déduirez ces 14 800 € des 7 200€ perçus par vos loyers.
D’ailleurs, votre SCI sera aussi à l’abri des impôts durant la troisième année puisqu’il vous restera un déficit à reporter durant la deuxième année.
(faites les calculs vous comprendrez encore mieux)

Il n’y a donc aucune influence sur votre impôt personnel issue de vos revenus globaux. Vous paierez alors les 1 147,02€ comme d’habitude.

Mais ici aussi, combien vous a fait gagné la SCI au final ?

calcul de vos bénéfices personnels:
bénéfices perso = loyers – charges
bénéfices perso = loyers annuels – ((prêt + taxe foncière + charge copro)x12)
bénéfices perso = 7 200 – ((350 + 40 + 40)x12)
bénéfices perso = 7 200 – 5 160
bénéfices perso = 2 040
bénéfices perso = 2 040 / 2 (car vous détenez seulement 50% des parts)
bénéfices perso = 1 020 €

Toutefois, cette somme est seulement disponible sur le compte bancaire de la SCI.
Pour vous les approprier, vous devez donc vous les verser en dividende.

calcul de l’impôt sur vos dividendes:
impôt sur vos dividendes= ((bénéfices personnels – 40%) x TMI) + (bénéfices personnels x 17,2%)
impôt sur vos dividendes = ((1 020 – 40%) x TMI) + (1 020 x 17,2%) (avec TMI=0)
impôt sur vos dividendes = 1 020 x 17,2%
impôt sur vos dividendes = 175,44 €

Sur les 1 020€ perçu en dividende, vous serez donc prélevé d’un montant de 175,44€.
Il vous reste donc la somme de 844,56 € et votre impôt personnel reste inchangé.

Rappelez-vous, vous savez déjà que votre SCI ne paiera pas d’IS durant les trois premières années d’exploitation. Je vous invite donc à faire vos calculs sur la quatrième année afin de connaître les chiffres une fois que la société devra régler un impôt chaque année.
Vous verrez ainsi si votre bien et l’exploitation via une SCI à l’IS est réellement rentable.

Bon ok, vous devez avoir la tête pleine de chiffres, alors laissez reposer tout ça.
Toutefois, ne négligez pas cette étape de calcul qui à elle seule, détermine si le bien que vous visez est rentable ou non.

Si vous avez une question ou une remarque, posez-la moi dans les commentaires et j’y répondrais avec plaisir. Personnellement, c’est cette étape de calculs que je préfère 😉

A très vite =)

Abdel

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Catégories : Les infos pures

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