Bonjour tout le monde

 

Pour mieux comprendre l’intérêt de cet article, vous devez intégrer le fait suivant :

Ce sont vos erreurs qui vous coûteront le plus cher !

 

Que ce soit le choix du secteur, de la fiscalité, et même du locataire, VOUS êtes maître de vos décisions. Si d’éventuelles conséquences néfastes apparaissent, bien souvent vous ne pourrez vous en prendre qu’à vous-même et en payer le prix.

 

Allez j’arrête ce ton moralisateur et je vous explique la suite 😉

 

Je me suis donc rendu compte que les erreurs de parcours sont tout simplement dues à un manque de connaissances. Certains se disent « Allez on achète et on verra après ce qu’on en fait ».

Hum… !

Vous qui avez lu différents articles sur ce blog, vous comprenez de suite d’où vient le problème.

Je prône sans cesse l’intérêt de se former avant d’entamer vos démarches dans le monde de l’investissement immobilier.

Ceci dans un seul et unique but, réduire au maximum les risques et indirectement augmenter vos bénéfices.

 

Je vous propose alors d’éviter quelques-unes de ces erreurs en apprenant de l’expérience de 10 experts.

Ces experts ont connu leur premier bien il y a des années et nous offrent leur retour d’expérience à tête reposée en répondant à la question :

Quelle a été votre première erreur de débutant ?

 

 Que vous soyez débutant ou vous-même un expert, vous avez tout intérêt à lire la suite. Vous pourrez vous rendre compte non seulement des erreurs à éviter mais aussi de celles que vous pratiquez en ce moment. Il n’est peut-être pas trop tard pour corriger le tir 😉

 

Avant de commencer, je tiens à remercier tous les experts nommés d’avoir bien voulu participer à cet article ! J’espère qu’il vous plaira et que vous en apprendrez sur le monde de l’immobilier.


 

1

 « Ma plus grosse erreur est de ne pas avoir négocié un report de crédit assez long. J’ai demandé 6 mois alors que j’avais de gros travaux à faire, si j’avais eu 2 ans j’aurais pu rentrer de la trésorerie ».
@florian_coupier

 

 

2

« Ma première erreur en tant qu’investisseur immobilier a été d’investir de l’épargne personnelle dans mon premier projet. Je ne connaissais pas la possibilité d’un financement à 110% que je pouvais négocier auprès de la banque »
@immo-investisseur

 

 

3   

« Je dirais que c’est de croire que je connaissais bien le sujet alors que ce n’était pas le cas ».
@renovmyinvest

 

 

4        

« Ma plus grande erreur est d’avoir cherché à me faire financer 2 projets en même temps plutôt que de chercher 2 banques (1 projet par banque). J’ai donc eu des difficultés à trouver mon financement. »
@jordanlg.objectifrentier

 

 

5                   

« Ma première erreur a été de vouloir me lancer sans me former. J’ai failli acheter un appartement qui valait rien, à prix d’or. J’ai heureusement renoncé puis j’ai commencé à me former. Connaître le prix du marché, trouver un bien attractif, négocier le prix, faire financer à 110%, etc…
Si j’avais fait cette acquisition, je n’aurai sans doute pas pu continuer par la suite ou j’aurai eu beaucoup de mal en tout cas »
@yoanvirgile

 

 

6            

« Négliger ma propre formation, notamment la fiscalité »
@yann_darwin

 

 

7

« Je dirais que mon erreur principale de débutante a été de surestimer le loyer par manque d’étude de marché. Du coup, j’ai dû baisser mes tarifs, bien entendu je reste positive en cash-flow. J’ai environ 40€ en moins par chambre, sur 3 chambres ça fait quelque chose mais enfin, ça reste positif. »
@margauxb_kiffnmoney

 

 

8

         

« Faire un emprunt sur 10 ans avec un gros apport »
@financelab33

 

 

9

« Ma première erreur a été en 2006 de croire les commerciaux de promotion immobilière en défiscalisation. A l’époque je buvais leur parole et ne vérifiait aucune données (prix moyen des loyers, rentabilité, prix au m²…). Mais ce n’est plus le cas aujourd’hui ! »
@immobycudel

 

 

10            

« C’est le fait de m’être engagée dans un programme de défiscalisation Scellier il y a 9 ans. Certes la réduction d’impôt est non négligeable et j’en suis bien heureuse. Mais c’est le manque de compréhension des banques pour de futurs investissements qui pose soucis. »
@renovgirl

 

 

 

CONCLUSION

Pour finir, j’ai extrait 7 conseils utiles et rentables de ces différents témoignages.

 

Conseil n°1: Négocier un différé le plus long possible
Le différé de paiement peut avoir deux formes : total ou partiel. Dans le cas du différé total, vous ne paierez que les assurances liées à votre prêt alors que dans le cas du différé partiel, vous êtes redevable de ces assurances ET des intérêts d’emprunt.
Il est à négocier avec votre banque lors du dépôt de dossier de prêt.

 

 

Conseil n°2: Négocier un financement à 110%

Le but est de faire le minimum d’effort de trésorerie, alors si la banque peut vous prêter le prix du bien, les frais de notaires et les travaux, foncez !
Gardez plutôt votre trésorerie pour convaincre la banque de votre solvabilité et préparer vos futurs investissements.

 

 

Conseil n°3: Se former

Ce thème est celui qui ressort le plus des témoignages précédents. Je ne vais pas m’étendre sur le sujet mais tant que vous vous poserez des questions dont la réponse est cruciale pour la viabilité d’un projet, ralentissez la cadence et cherchez la réponse.
Autrement, formez-vous au domaine qui vous pose problème.

 

 

Conseil n°4: Ne pas être trop gourmand

Je vais me faire des ennemis en disant ça mais vous n’êtes pas obligé de commencer d’entrée avec un immeuble de 30 appartements. Allez-y à votre rythme.
En effet, acquérir un aussi gros bien vous demandera des connaissances supplémentaires, des points cruciaux à vérifier etc. Tant que vous n’avez pas les connaissances et l’expérience pour mener ce projet, patientez un peu 😉

 

 

Conseil n°5: Etudier son marché

Cette étude fait partie intégrante de la préparation de votre projet. Vous devez impérativement savoir si votre futur bien se louera, combien il se louera, et qui le louera.
Comment faire ça ?
Très simple. Passez 30min-1heure sur Leboncoin.fr (ou autre) et faites défiler les annonces. Selon la qualité et l’emplacement de votre futur bien, vous pourrez de suite repérer une fourchette de prix.
Pour ce qui est du futur locataire et de la demande locative, une annonce fictive fera le travail pour vous. En fonction du nombre de contacts pris sur l’annonce, vous saurez très vite si l’opération s’avère viable ou non.

 

 

Conseil n°6: Sans apport et sur 20ans minimum !

Devinez quoi ? On va vous dire « impossible monsieur ! »
Si cela vous arrive, ce n’est tout simplement pas la bonne personne en face, passez à la suivante. C’est exactement dans ces circonstances que faire appel à un courtier en prêt peut s’avérer utile et vous évitera de démarcher une dizaine de banques vous-même.
Bien entendu, l’étude du dossier est faite au cas par cas. Mais au moment où j’écris ces mots je sais pertinemment qu’il est possible d’obtenir ce genre de prêt.
Le fait d’obtenir un long prêt augmentera drastiquement votre cash-flow pendant que le fait de conserver votre trésorerie vous sécurisera vous et la banque 🙂

 

 

Conseil n°7: Eviter les produits de défiscalisation

Il s’agit d’achat dans le neuf donc à un prix « haut du marché ». En partant de là, il est déjà difficile de générer un cash-flow satisfaisant. Mais en plus de cela vous êtes soumis à plusieurs conditions que je ne listerais pas ici mais qui peuvent être contraignantes pour votre avenir d’investisseur.
Attention, il y a sûrement quelques cas où cela s’avérerait être une bonne affaire, mais ça n’est pas le retour dominant lorsque l’on évoque la question :/
Bref, il y a encore assez à faire avec l’ancien et la rénovation alors profitez-en.

 

 

J’espère que cet article vous aura appris de nouvelles notions indispensables. Encore une fois, je remercie les différents participants et vous invite, vous lecteurs, à vous rendre sur leurs différentes plateformes pour en apprendre encore plus !

Et vous ? Quelle a été votre première erreur de débutant ? Dites moi tout dans les commentaires, ça pourra servir à chacun d’entre nous =)

A très vite

Abdel

 

PS: Restons en contact ! Retrouvez-moi sur : Facebook et Instagram 


 

 

 

 

 

Catégories : Les infos pures

0 commentaire

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *